Schneller Gutachter für die Ermittlung des Immobilienwerts in Kempten

Haus oder Wohnung geerbt: Wofür Sie jetzt den Wert brauchen

Nach einem Todesfall ist die Immobilie selten das, worum man sich zuerst kümmern möchte. Trotzdem kommt die Frage nach ihrem Wert meist früher als gedacht, und zwar aus ganz unterschiedlichen Richtungen.

Vielleicht erkennen Sie sich in einer dieser Lagen wieder:

• Das Finanzamt hat Sie aufgefordert, eine Erklärung abzugeben, oder ein Bescheid über den Grundbesitzwert liegt schon vor. Der Wert kommt Ihnen zu hoch vor, etwa weil das Haus alt ist oder renoviert werden muss.
• Sie haben gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Miterben geerbt. Einer möchte das Haus übernehmen, die anderen sollen ausgezahlt werden. Über die Höhe sind Sie sich aber nicht einig.
• Sie sind enterbt worden und möchten Ihren Pflichtteil beziffern. Oder Sie sind Erbe und sollen einen Pflichtteil auszahlen.
• Sie wissen noch nicht, ob Sie das Haus behalten oder abgeben wollen. Dafür brauchen Sie zuerst eine verlässliche Zahl.

Ein Erbfall, drei verschiedene Fragen

Je nachdem, wofür Sie den Wert brauchen, gelten andere Regeln. Deshalb lohnt es sich, das vor jeder Bewertung zu klären.

• Gegenüber dem Finanzamt: Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien nach einem vereinfachten, typisierten Verfahren. Besonderheiten Ihres Objekts, etwa Schäden oder ein Wohnrecht, berücksichtigt es dabei grundsätzlich nicht. Deshalb kann der festgestellte Wert über dem tatsächlichen liegen. In diesem Fall dürfen Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, in der Regel mit einem Gutachten. Als Nachweis zählt es allerdings nur, wenn der Ersteller eine bestimmte Qualifikation hat, und das Finanzamt prüft es selbst.
• Unter Miterben: Hier schreibt das Gesetz kein Gutachten vor. Entscheidend ist, dass alle Beteiligten die Zahl nachvollziehen können. Ein neutral ermittelter Wert macht aus der Frage „Wer hat recht?“ eine Rechenaufgabe. Kommt dagegen keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Aufteilung des Nachlasses verlangen, notfalls bis zur Teilungsversteigerung. Diesen Weg wollen die meisten Familien vermeiden.
• Beim Pflichtteil: Wer pflichtteilsberechtigt ist, kann vom Erben verlangen, dass der Wert des Nachlasses ermittelt wird. Die Kosten dafür trägt der Nachlass. Für beide Seiten ist ein nachvollziehbarer Wert deshalb die Grundlage, um eine Forderung zu berechnen oder zu prüfen.

Lohnt sich das für Sie?

Nicht in jedem Fall, und das sage ich Ihnen auch.

Bleibt Ihr Erbe innerhalb der Freibeträge oder ist das Elternhaus unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer befreit, gibt es oft keinen steuerlichen Grund für ein Gutachten.

Ob sich ein Nachweis gegenüber dem Finanzamt rechnet, hängt davon ab, wie weit der festgestellte Wert vom tatsächlichen abweicht. Diese Rechnung macht Ihr Steuerberater, die Zahl dafür liefere ich.

Unter Miterben geht es dagegen weniger um Steuern als darum, dass alle derselben Zahl vertrauen.

Häufige Bedenken

„Ein Makler schätzt das doch kostenlos.“ Für eine erste Orientierung kann das genügen. Als Nachweis gegenüber dem Finanzamt reicht eine Maklereinschätzung aber nicht aus. Und unter Erben überzeugt eine Zahl vor allem dann, wenn jeder sehen kann, wie sie zustande kommt.

„Der Gutachter hält doch zu dem, der ihn bezahlt.“ Als Sachverständiger bin ich unparteiisch, auch wenn nur einer von Ihnen den Auftrag erteilt. Noch einfacher wird es, wenn alle Miterben gemeinsam beauftragen. Dann hat niemand „seinen“ Gutachter, und jeder hat die Herleitung schwarz auf weiß.

„Die Frist beim Finanzamt läuft schon.“ Gegen einen Bescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Ein Gutachten lässt sich im Einspruchsverfahren in der Regel nachreichen, solange das Finanzamt dafür keine eigene Frist setzt. Den Einspruch selbst besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

So geht es weiter

Schildern Sie mir kurz, was Sie geerbt haben, wer beteiligt ist und wofür Sie den Wert brauchen. Liegt schon ein Schreiben vom Finanzamt vor, nennen Sie mir bitte dessen Datum. Danach wissen Sie, welcher Bewertungsumfang für Ihr Ziel nötig ist, oder ob Sie überhaupt eine Bewertung brauchen. Anschließend erhalten Sie ein unverbindliches Angebot und entscheiden in Ruhe.

Haus überschreiben: Welcher Wert jetzt zählt

Wer eine Immobilie zu Lebzeiten weitergibt, will meist zweierlei: keine unnötige Steuer und keinen Streit in der Familie. Beides hängt an derselben Frage: Was ist die Immobilie heute wert?

Vielleicht ist das Ihre Lage:

• Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung an ein Kind übertragen, vielleicht mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch für sich selbst. Der Notartermin ist in Planung.
• Ihnen wurde eine Immobilie überschrieben, und das Finanzamt hat einen Wert festgestellt, der Ihnen zu hoch erscheint.
• Ein Kind bekommt das Haus, die Geschwister sollen fair behandelt werden. Doch schon jetzt gehen die Vorstellungen davon auseinander, was fair ist.
• Sie übertragen an jemanden außerhalb der engen Familie, etwa an Nichte, Neffe oder Lebensgefährten. Dann ist der Freibetrag deutlich kleiner, und der Wert fällt stärker ins Gewicht.

Was der Wert bei einer Schenkung entscheidet

Je nachdem, wofür Sie den Wert brauchen, gelten andere Regeln. Deshalb lohnt es sich, das vor jeder Bewertung zu klären.

• Gegenüber dem Finanzamt: Für die Schenkungsteuer stellt das Finanzamt einen Grundbesitzwert nach einem typisierten Verfahren fest. Dabei prüft es die Besonderheiten Ihrer Immobilie nicht im Einzelnen, deshalb kann dieser Wert über dem tatsächlichen liegen. Dann können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, meist mit einem Gutachten. Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch wirkt sich ebenfalls auf den Wert der Schenkung aus.
• In der Familie: Eine allgemeine Pflicht, Geschwister bei der Übertragung auszuzahlen, gibt es nicht. Stirbt der Schenkende aber innerhalb von zehn Jahren, kann die Schenkung beim Pflichtteil der Geschwister noch eine Rolle spielen. Dann zählt unter Umständen auch der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung. Ihn heute festzuhalten, ist einfacher, als ihn Jahre später zu rekonstruieren.
• Im Vertrag: Der Notar schreibt kein Gutachten vor. Er arbeitet mit dem Wert, den Sie als Beteiligte angeben. Umso wichtiger ist, dass diese Zahl begründet ist.

Wer was klärt

Fragen zur Zehnjahresfrist, zur Höhe der Steuer und zur Gestaltung des Vertrags beantworten Steuerberater und Notar. Ich ermittle den Wert, auf dem diese Fragen aufbauen. Dabei bin ich unparteiisch, egal wer in der Familie den Auftrag erteilt.

Häufige Bedenken

„Wir einigen uns doch am Küchentisch.“ Wenn sich alle einig sind, ist das die beste Voraussetzung. Ein dokumentierter Wert schadet trotzdem nicht. Er hilft, wenn später doch Fragen aufkommen, zum Beispiel beim Pflichtteil.

„Gibt es eine Garantie, dass das Finanzamt den Wert übernimmt?“ Nein, die kann niemand seriös geben. Das Finanzamt prüft jedes Gutachten selbst. Voraussetzung für einen Nachweis sind ein dafür qualifizierter Ersteller und eine nachvollziehbare Herleitung. Ob ich die Anforderungen für Ihren Zweck erfülle, sage ich Ihnen vor dem Auftrag.

„Der Notartermin steht schon.“ Am besten liegt die Bewertung vor dem Termin vor, damit die Zahl im Vertrag begründet ist. Der Nachweis gegenüber dem Finanzamt ist aber auch nach der Unterschrift noch möglich.

So geht es weiter

Nennen Sie mir kurz die Immobilie, wer sie erhalten soll, ob ein Wohnrecht oder Nießbrauch geplant ist und ob es schon einen Notartermin gibt. Danach wissen Sie, welcher Bewertungsumfang zu Ihrem Vorhaben passt, und erhalten ein passendes Angebot. Ihre Anfrage verpflichtet Sie zu nichts.

Immobilie und Finanzamt: Wann eine Wertermittlung weiterhilft

„Gutachten fürs Finanzamt“ klingt nach einer Sache. Dahinter stecken aber ganz verschiedene Fälle, und für jeden gelten andere Regeln.

Vielleicht ist das Ihre Lage:

• Sie haben geerbt oder eine Immobilie geschenkt bekommen, und der Grundbesitzwert im Bescheid erscheint Ihnen zu hoch.
• Sie vermieten eine Immobilie, und Ihr Steuerberater hat angeregt, die Abschreibung des Gebäudes prüfen zu lassen, etwa weil das Haus älter ist oder Sie es gerade gekauft haben.
• Ihre neue Grundsteuer erscheint Ihnen unangemessen hoch, etwa weil Ihr Grundstück deutlich ungünstiger liegt als in Ihrer Gemeinde üblich.

Warum die Unterscheidung so wichtig ist

Je nach Fall geht es um einen anderen Wert, und auch die Anforderungen an das Gutachten unterscheiden sich.

• Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert typisiert fest, also ohne die Besonderheiten Ihrer Immobilie im Einzelnen zu prüfen. Einen niedrigeren Wert dürfen Sie nachweisen. Dabei regelt das Gesetz genau, wer ein solches Gutachten erstellen darf.
• Vermietete Immobilien: Bei der Abschreibung kann es darum gehen, wie lange das Gebäude tatsächlich noch nutzbar ist oder welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt. Ob und in welcher Form ein Gutachten hier hilft, hängt vom Einzelfall ab. Das stimmen wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater ab.
• Grundsteuer: In Bayern hängt die Grundsteuer von den Flächen von Grundstück und Gebäude ab, nicht vom Wert der Immobilie. Ein Gutachten über einen niedrigeren Wert hilft hier deshalb nicht weiter. Führt die Umstellung aber zu einer unangemessen hohen Belastung, etwa weil die Lage erheblich von den ortsüblichen Verhältnissen abweicht, kann die Steuer auf Antrag teilweise erlassen werden (Art. 8 BayGrStG).

Was das für Sie bedeutet

Ein Gutachten ist kein Freifahrtschein. Das Finanzamt prüft es und muss es nicht übernehmen, denn die Nachweislast liegt bei Ihnen. Deshalb müssen Ersteller, Verfahren und Begründung zum jeweiligen Zweck passen. Ein Gutachten, das für einen anderen Zweck erstellt wurde, hilft Ihnen im Zweifel wenig.

Wer was übernimmt

Ihr Steuerberater berechnet die Steuer und führt das Verfahren mit dem Finanzamt. Ich ermittle den Wert und begründe ihn so, dass er sich prüfen lässt. Auf Wunsch kann Ihr Steuerberater direkt mit mir sprechen.

Häufige Bedenken

„Lohnt sich das überhaupt?“ Das hängt davon ab, wie weit der Wert des Finanzamts vom tatsächlichen abweicht und welche Steuer davon abhängt. Diese Rechnung macht Ihr Steuerberater. Ich sage Ihnen vorab, ob es aus Sicht der Bewertung Anhaltspunkte für eine Abweichung gibt, etwa Schäden, Sanierungsbedarf oder ein eingetragenes Recht.

„Reicht nicht eine Online- oder Maklerbewertung?“ Für das Finanzamt in aller Regel nicht. Wo das Gesetz einen Nachweis verlangt, braucht es ein nachvollziehbar begründetes Gutachten, je nach Zweck von einem dafür qualifizierten Sachverständigen. Ob ich die Anforderungen für Ihren Fall erfülle, sage ich Ihnen vor dem Auftrag.

„Die Frist läuft.“ Gegen einen Bescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Ein Gutachten lässt sich im Einspruchsverfahren in der Regel nachreichen, solange das Finanzamt dafür keine eigene Frist setzt.

So geht es weiter

Schreiben Sie mir, um welche Immobilie und um welchen Bescheid oder welche Steuerfrage es geht. Bei laufenden Fristen nennen Sie mir bitte das Datum des Bescheids. Ich ordne Ihren Fall ein und sage Ihnen offen, ob er zu meinem Leistungsangebot passt. Passt er, erhalten Sie ein passendes Angebot, das Sie auch mit Ihrem Steuerberater besprechen können.

Trennung mit gemeinsamer Immobilie: Eine Zahl, auf die sich beide stützen können

In einer Trennung gibt es genug, worüber man sich auseinandersetzen muss. Der Wert des Hauses lässt sich dagegen sachlich klären, und das kann alle weiteren Gespräche erleichtern.

Vielleicht stehen Sie gerade an diesem Punkt:

• Sie möchten im Haus bleiben, vielleicht wegen der Kinder, und müssen Ihren Partner auszahlen. Dafür brauchen Sie eine belastbare Zahl, für die Verhandlung und oft auch für die Finanzierung.
• Das Haus gehört nur Ihnen, weil Sie es schon vor der Ehe hatten oder geerbt haben. Trotzdem fragt die Gegenseite nach seinem Wert.
• Das Haus ist noch nicht abbezahlt, und Sie fragen sich, wie der Kredit in die Rechnung eingeht.
• Ihr Partner hat eine Schätzung vorgelegt, die Sie für falsch halten.
• Einer von Ihnen ist ausgezogen, und nun geht es auch darum, was das Wohnen im Haus wert ist.

Warum es meist um zwei Stichtage geht

Beim Zugewinnausgleich wird verglichen, wie sich das Vermögen beider Ehepartner während der Ehe entwickelt hat. Dafür zählt der Wert bei der Heirat und der Wert an dem Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird, also dem anderen Ehegatten zugestellt ist. Der Tag der Trennung oder des Auszugs ist dafür nicht maßgeblich. Auch Schulden wie ein laufendes Darlehen gehen zu beiden Zeitpunkten in die Rechnung ein. Das Haus ist dabei ein Baustein, ausgeglichen wird aber über das gesamte Vermögen beider.

Auch ein Wert von vor vielen Jahren lässt sich ermitteln. Dafür greife ich unter anderem auf Daten der Gutachterausschüsse zurück, die weit in die Vergangenheit reichen.

Einigen statt streiten

Wenn Sie gemeinsam einen Sachverständigen beauftragen, liegt eine Zahl auf dem Tisch, deren Herleitung jeder von Ihnen prüfen kann. Für eine Einigung genügt dabei oft ein geringerer Umfang als für einen Streit vor Gericht. Kommt es doch zum Verfahren, bestellt das Gericht meist einen eigenen Sachverständigen. Einigen sich beide Seiten dort auf eine Person, muss das Gericht dem grundsätzlich folgen.

Häufige Bedenken

„Mein Ex akzeptiert das sowieso nicht.“ Am ehesten gelingt das, wenn Sie gemeinsam beauftragen, bevor sich die Fronten verhärten. Dann hat keiner „seinen“ Gutachter, und das Ergebnis gehört Ihnen beiden.

„Was, wenn der Wert höher ausfällt, als ich zahlen kann?“ Ein Gutachten ermittelt den Wert, es verhandelt nicht. Wie Sie mit dem Ergebnis umgehen, entscheiden Sie mit Ihrem Anwalt. Eine realistische Zahl früh zu kennen, gibt Ihnen aber die Zeit, eine tragfähige Lösung zu finden, statt von ihr überrascht zu werden.

„Die Maklerschätzung war kostenlos.“ Für eine Einigung kann jede Zahl reichen, mit der Sie beide einverstanden sind. Wird gestritten, zählt dagegen, was nachvollziehbar begründet ist.

So geht es weiter

Schildern Sie mir kurz, um welche Immobilie es geht, wem sie gehört und ob schon Anwälte oder ein Verfahren beteiligt sind. Danach wissen Sie, welche Stichtage und welcher Bewertungsumfang für Ihre Lage in Frage kommen, und erhalten ein passendes Angebot, gern auch für Sie beide gemeinsam. Ihre Anfrage verpflichtet Sie zu nichts.

Immobilie verkaufen: Erst den Wert kennen, dann den Preis festlegen

Der Angebotspreis ist die wichtigste Zahl des ganzen Verkaufs. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Ist er zu hoch, bleibt das Inserat liegen, und Sie müssen später nachgeben.

Vielleicht kennen Sie das:

• Sie wollen verkaufen und haben Online-Rechner ausprobiert. Die Ergebnisse liegen weit auseinander, und Sie wissen nicht, welcher Zahl Sie trauen sollen.
• Sie verkaufen ein geerbtes Haus gemeinsam mit Geschwistern und müssen sich vorher auf einen Preis einigen.
• Sie trennen sich, und das gemeinsame Haus soll verkauft werden.
• Sie ziehen in eine kleinere Wohnung oder ins betreute Wohnen und möchten den Verkauf in Ruhe vorbereiten. Oft recherchieren dabei die Kinder mit.
• Ein Kaufinteressent will den Preis wegen angeblicher Mängel drücken, und Sie können das nicht einordnen.

Was eine neutrale Wertermittlung beim Verkauf leistet

Als Gutachter ermittle ich den Verkehrswert. Das ist der Preis, der zum Stichtag am Markt unter gewöhnlichen Umständen zu erzielen wäre, unabhängig von persönlichen Wünschen oder Zeitdruck. Den Angebotspreis legen Sie danach selbst fest. Sie wissen dann aber, wo er im Verhältnis zum Markt liegt und womit Sie ihn begründen können.

Dabei fließen Lage, Zustand und Modernisierungen ein, ebenso Mängel oder Rechte wie ein Wohnrecht. Alles ist so dokumentiert, dass Sie Kaufinteressenten erklären können, wie der Wert zustande kommt.

Was sie nicht leistet

Ein Gutachten ist kein Preisversprechen und bindet keinen Käufer. Vermarktung und Verhandlung gehören nicht zu meiner Aufgabe, ich ermittle den Wert unparteiisch. Gerade deshalb hat die Zahl Gewicht. Denn es belegt schwarz auf weiß, dass Ihr gewählter Angebotspreis nicht der Phantasie entspricht, sondern nachvollziehbar ermittelt wurde.

Braucht man das für einen Verkauf überhaupt?

Vorgeschrieben ist eine Wertermittlung beim Verkauf nicht, Pflicht ist dagegen der Energieausweis. Sinnvoll ist sie vor allem, wenn viel Geld vom Preis abhängt, wenn sich mehrere Eigentümer einigen müssen oder wenn Ihre Immobilie Besonderheiten hat, etwa Sanierungsbedarf oder ein eingetragenes Wohnrecht. Eine kostenlose Einschätzung kann ein erster Anhaltspunkt sein. Ein Gutachten legt zusätzlich offen, auf welchen Daten und welchem Verfahren der Wert beruht.

Haben Sie die Immobilie geerbt? Dann kann der Verkaufspreis unter bestimmten Voraussetzungen auch gegenüber dem Finanzamt als Nachweis für den Wert dienen. Sprechen Sie Ihren Steuerberater darauf an.

Häufige Bedenken

„Käufer akzeptieren ein Gutachten des Verkäufers doch nicht.“ Binden kann ein Gutachten niemanden, das stimmt. Eine Zahl mit nachvollziehbarer Herleitung ist aber eine andere Verhandlungsgrundlage als eine Zahl aus dem Bauch.

„Das dauert zu lange, ich will jetzt inserieren.“ Wie lange die Bewertung dauert, erfahren Sie mit dem Angebot. Wenn Sie Grundbuchauszug, Grundrisse und Wohnflächenberechnung früh bereitlegen, geht es schneller.

So geht es weiter

Erzählen Sie mir kurz, um welche Immobilie es geht, wann Sie verkaufen möchten und wer am Verkauf beteiligt ist. Danach wissen Sie, welcher Bewertungsumfang für Ihre Entscheidung reicht, und erhalten ein passendes Angebot. Ihre Anfrage verpflichtet Sie zu nichts.